CONSIDERACIONES SOBRE LA REVISIÓN DEL PGOU EN LOS SECTORES 2, 3 5, Y 6 DE ZABALGANA, Y 7, 8, 9, 10 Y 11 DE SALBURUA
1) Sus efectos. Enriquecimiento de los propietarios de suelo. Pérdida de la calidad de vida de los barrios de Salburua y Zabalgana.
La revisión del PGOU tiene su origen en un convenio entre el Ayuntamiento y los propietarios de suelo en Salburua y Zabalgana (empresas constructoras) y supone en esencia:
1.- la pérdida de equipamientos de los vecinos de Salburua y Zabalgana
2.- el enriquecimiento de los propietarios del suelo en dichos ámbitos
3.- la segregación de la población en zonas ricas y pobres.
Tales son las consecuencias de:
a) una drástica reducción de equipamientos (227.988 m2 en Zabalgana, y 34.468 m2 en Salburua).
b) la incrustación de nuevos edificios donde no los había o la elevación de la altura de los previstos, privando a los vecinos de vistas, soleamiento y espacios libres, con la frustración y la pérdida de valor de los inmuebles que ello supone.
c) incremento del número de viviendas (3.353 en Salburua, que pasa de una densidad bruta de 47,99 Vv/ha a 74,11 Vv/Ha) y 3.498 en Zabalgana, que pasa de 47,34 Vv/ha a 71,82 Vv/ha)
d) eliminación de la vivienda unifamiliar que estaba prevista, tipología que ahora se reserva a las zonas “bien” de la ciudad (Mendizorroza, sectores 16, 17, 19), segregando a la población por razones económicas al concentrar en estos barrios en vivienda protegida (VPO y tasada) de alta densidad a las clases menos pudientes, y a las clases de mayor nivel económico en las zonas separadas y para ellos reservadas, donde no es necesario redensificar, porque allí al parecer no se ocupa suelo.
El Ayuntamiento, sorpresivamente, ya que los barrios son de reciente planificación y construcción, y sin haber llevado a cabo previamente una consulta a los vecinos de tales barrios, en una expresión de despotismo ilustrado, les dice que eso es bueno para ellos porque estarán más juntos y tendrán más vida social, y que, en cualquier caso, su sacrificio lo exigen razones medioambientales.
No es razonable ni convincente. Veamos.
2) Injustificado cambio de paradigma o de modelo de ciudad ideal, pero solo para Salburua y Zabalgana:
La idea motriz de la presente revisión del PGOU está en el radical cambio de paradigma, o de modelo ideal de ciudad que, curiosamente, se produce el 11 de agosto de 2008 mediante la firma de la 2ª Adenda al Convenio urbanístico para las ampliaciones de la ciudad al Este y al Oeste en Salburua y Zabalgana, entre el Ayuntamiento y los propietarios de suelo.
Frente a un modelo desarrollista propio de los años sesenta, originado por el fenómeno de la industrialización y los crecimientos urbanos asociados a ella, y caracterizado por el caos urbano, enormes densidades edificatorias, y carencia de espacios libres y equipamientos, se reaccionó asumiendo como modelo ideal el de una ciudad espaciada, con densidades edificatorias medias e importante dotación de espacios libres y equipamientos. Este es el modelo aplicado en Vitoria-Gasteiz en Lakua y después en Salburua y Zabalgana.
Tras la firma del citado convenio urbanístico entre el Ayuntamiento y las constructoras propietarias del suelo, el decreto del Alcalde de 31 de julio de 2009, supone el pistoletazo de salida de las dos revisiones parciales del PGOU referidas a los barrios de Salburua y Zabalgana, auspiciadas por los propietarios de suelo, que serán los máximos beneficiarios del proceso.
El decreto del Alcalde y el avance presentado, parten de dos ideas. Una, que dicho modelo urbanístico supone una excesiva ocupación de suelo que no es sostenible medioambientalmente. Otra, que da lugar a una ciudad dispersa que no favorece las relaciones sociales ni el comercio. A partir de ellas, se asume un nuevo paradigma, un modelo distinto de ciudad ideal, que se define como ciudad compacta, caracterizada por unas densidades edificatorias de entre 70 y 100 viviendas por hectárea, lo que evitaría la excesiva ocupación de suelo y el aislamiento social del anterior modelo. Eso sí, únicamente para Salburua y Zabalgana, no para el resto de la ciudad.
Estas ideas esenciales se recogen en el Manual para la redacción del planeamiento urbanístico con criterios de sostenibilidad elaborado a instancias del Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco por la sociedad pública de gestión ambiental IHOBE (marzo de 2005), que propugna restringir la baja densidad (<30vv/ha) style=""> y generalizar la alta densidad (>50Vv/ha) a entornos netamente urbanos.
Además, este cambio de modelo tuvo su reflejo en la ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006, que, contrariamente a lo que se afirma en el avance, no impide ni la vivienda unifamiliar ni la baja densidad localizada en las ciudades y pueblos, sino que se limita a exigir una edificabilidad mínima en cada sector de suelo urbanizable de 0,40 m2 de techo por cada metro de suelo, equivalente a 40Vv/ha, excluidos los sistemas generales, coeficiente que los ámbitos de Salburua y Zabalgana sobrepasan ampliamente, con edificabilidades netas por encima de 0.90, y con densidades netas por encima de 70 viviendas por hectárea, pese a lo cual el avance quiere más, quiere que tales barrios, pero sólo ellos, eliminen la vivienda unifamiliar prevista en las zonas de ciudad jardín, y que aumenten su densidad bruta por encima de las 75 viviendas por hectárea.
Pues bien, si la Ley de Suelo y Urbanismo contempla 40Vv/ha como mínimo que salvaguarda un desarrollo sostenible, y si el Manuel de planeamiento sostenible del Gobierno Vasco propugna como alta densidad sostenible a partir de 50 Vv/ha, el Avance de la revisión del PGOU da un salto en el vacío, y pasa de una densidad bruta de 47,34 Vv/ha en Zabalgana y de 47,99 Vv/ha en Salburua a 71,82 Vv/ha y 74,11 Vv/Ha respectivamente.
Un cambio de criterio semejante denota ligereza o frivolidad. Es pasar de blanco a negro sin zona de grises. Por la irreversibilidad de la decisión, la prudencia aconseja que, en el caso de cambiar de opinión sobre la densidad idónea, se haga adoptando un modelo intermedio, puesto que, dada la volubilidad del planificador, nadie garantiza que dentro de diez años no cambie nuevamente de opinión y se considere entonces que el modelo idóneo es el actual, o que en el medio está la virtud.
La decisión adoptada es arriesgada. irreflexiva e irrazonable, puesto que en la adopción de un modelo de desarrollo sostenible no cabe ignorar la propia realidad territorial de la ciudad. No es lo mismo enfrentarse a la planificación de Bilbao, Eibar o Llodio, que se encuentran encajonadas por montañas y sin posibilidad alguna de expansión, que planificar Vitoria-Gasteiz que cuenta con suelo suficiente. Si en las primeras puede resultar idónea una densidad de 7o Vv/ha, no es contrario al principio de sostenibilidad planificar Vitoria-Gastiez sobre un modelo próximo a las 50Vv/ha, densidad que la propia Ley vasca y el Manuel de planificación del Gobierno Vasco consideran alta y sostenible.
Además también aconsejan una mínima prudencia en la decisión que se adopte, la circunstancia del grave perjuicio que se causa a los propietarios que adquirieron sus viviendas en los barrios afectados sobre la confianza generada por el propio Ayuntamiento. Ello obliga a redensificar, en su caso, en aquellos lugares en que los perjuicios se minimicen, y excluye la solución adoptada por abusiva e infundada, puesto que ni siquiera cuenta con un estudio de necesidad de vivienda y crecimiento de la población.
3) Ruptura de la unidad del Plan General sin justificación. Trato discriminatorio para los barrios afectados.
La ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006, establece el principio de coherencia de la ordenación urbanística, de la que es su máxima expresión el Plan General, caracterizado por su unidad. El Plan General ha de contener para toda la ciudad la ordenación urbanística más importante, llamada estructural (clasificación y calificación global del suelo, red de sistemas generales y cumplimiento de los estándares mínimos de edificabilidad, dotaciones, y vivienda protegida) y, respecto del suelo urbano y urbanizable ya sectorizado, la edificabilidad, usos, y características de los sistemas locales (espacios libres, calles, dotaciones).
Se admite que pueda ser revisado por el Ayuntamiento cambiando de opinión y adoptando un nuevo modelo urbano, siempre que se haga en busca del interés general que a los representantes democráticamente elegidos corresponde identificar, y de forma proporcionada.
Se admite asimismo que pueda ser revisado no en su totalidad, sino parcialmente. Pero ello es una excepción y en cuanto tal, ha de estar debidamente justificada. Se admite la revisión parcial en dos supuestos. Bien en relación con alguna o algunas determinaciones concretas aplicables a todo el territorio (por ejemplo, aumento la edificabilidad máxima) o bien cuando justificadamente se circunscriba a una parte del territorio, que es lo que aquí supuestamente ocurre.
En el presente caso, se ha procedido a dos revisiones parciales del PGOU, una referida a los sectores poco desarrollados hasta la fecha, 1, y 4 de Zabalgana y 12, 13 y 14 de Salburua. Y otra para la de los sectores 2, 3, 5, 6 de Zabalgana y 7, 8, 9, 10 y 11 de Salburua, prácticamente ejecutados.
La memoria del expediente de esta última, a la que se contraen estas consideraciones, no justifica las razones por las que se rompe la unidad del Plan General procediendo a su revisión parcial, troceándolo arbitrariamente.
En efecto, si la revisión tiene como motor la idea de la redensificación porque se considera ahora, que es bueno para la convivencia y para evitar un excesivo consumo de suelo, lo que, como se ha dicho, se traduce en un sacrificio para los afectados por la drástica reducción de equipamiento e incrustación de nuevos edificios en espacios donde no los había o elevación de los existentes, no se alcanza a comprender la razón por la que, siendo un criterio igualmente extensible a toda la ciudad, se concentra exclusivamente en los nuevos barrios de Salburua (47,99 Vv/ha) y Zabalgana (47,34 Vv/ha), sin llegar a afectar a otros ámbitos con igual o menor densidad edificatoria, como Lakua (47,87 Vv/ha) o los sectores residenciales para las clases pudientes en los que se contempla exclusivamente vivienda unifamiliar (véase Mendizorroza -9,9 Vv/Ha-, o Sector 16 -8,11 Vv/ha), o las entidades locales menores.
No es suficiente a tales efectos con argumentar que es más fácil hacerlo en Salburua y Zabalgana, puesto que en el ámbito del urbanismo, como en todos, rige el principio de igualdad que exige que el Ayuntamiento trate a todos los vecinos por igual, y ello comporta que a la hora de adoptar un nuevo modelo urbanístico se procure, en la medida de lo posible, hacerlo extensivo a la totalidad del suelo del municipio, debiendo justificarse cumplidamente las razones que en su caso lo impidan.
Por lo demás, los sectores de Salburua y Zabalgana afectados por la revisión ya han sido edificados casi en su totalidad, como la propia memoria reconoce, de forma que el suelo de dichos ámbitos ha pasado a ser urbano exactamente igual que el de Lakua o el de los demás barrios más antiguos, teniendo la misma dificultad el proceso de adaptación de la urbanización existente a los nuevos usos.
Es más, ha de entenderse que resulta menos razonable redensificar tales barrios ahora, teniendo en cuenta que los nuevos vecinos de los mismos han adquirido sus viviendas en los últimos dos o tres años, y lo hicieron en la confianza y certeza que proporcionan un planeamiento recientemente aprobado por el Ayuntamiento, y una edificación aun más reciente, viéndose sorprendidos por una rectificación del Ayuntamiento, que sencillamente se limita a decir que se equivocó al planificar los nuevos barrios, pero no el resto del municipio, sin asumir responsabilidad alguna por ello, y a imponer una ordenación que resulta arbitraria y enormemente perjudicial para los vecinos afectados.
Por tanto, es exigible una justificación de la razón por la que se trocea el Plan General con la finalidad de introducir el nuevo paradigma sólo en Salburua y Zabalgana, justificación que la memoria de la Revisión no ofrece, por lo que es obligado concluir que se trata de una decisión caprichosa, fruto del acuerdo entre el Ayuntamiento y las constructoras que son las realmente beneficiadas como seguidamente se verá.
4) El incremento de edificabilidad lo origina un acuerdo del Ayuntamiento con los propietarios de suelo, por el que éstos obtienen unos beneficios que no les corresponden a cambio de nada.
La ejecución de los barrios de Salburua y Zabalgana se halla prácticamente concluida. Como consecuencia de ello, los propietarios de suelo, las empresas constructoras, han obtenido todos los aprovechamientos y beneficio que el PGOU les permitía lucrar, tras la edificación de las viviendas y locales permitidos y su venta posterior, y tras la cesión al Ayuntamiento de las parcelas para dotaciones, calles, y espacios libres, ya urbanizados.
Sin embargo el 11 de agosto de 2008, se firmó por el Ayuntamiento con los antiguos propietarios de suelo en dichos barrios, la 2ª Adenda al Convenio urbanístico para las ampliaciones de la ciudad al este y al Oeste en Salburua y Zabalgana, es decir un simple acuerdo o pacto, en el que, sin otra justificación, se acuerda una revisión del PGOU para incrementar la edificabilidad, reservándose el Ayuntamiento los dos tercios de la nueva edificabilidad y atribuyendo a los antiguos propietarios de suelo un tercio neto, ya que no se consideran nuevas cesiones de suelo, imposibles por otra parte, teniendo en cuenta que ya ha sido urbanizado en su totalidad.
Dicho incremento de edificabilidad se materializa en nuevos edificios a localizar en parcelas de equipamiento o espacios verdes que se suprimen y que ya son de propiedad municipal, y en algún caso aislado en las pocas parcelas que aun se encuentran sin ejecutar por la crisis del mercado.
El negocio para los propietarios de suelo es redondo. Ya habían obtenido todo el beneficio posible de la ejecución de Salburua y Zabalgana, y pese a ello, se lucran con un tercio de la nueva edificabilidad que el Ayuntamiento les regala, sin poner nada de su parte, en la medida en que las parcelas que van a albergar los nuevos edificios son ya de titularidad municipal, destinadas a los equipamientos que ahora se suprimen. Es igualmente redondo el negocio de los propietarios de las pocas parcelas que se encuentran sin ejecutar, ya que en ellas se autoriza una mayor edificabilidad con un beneficio neto de un tercio, sin cesión de suelo para equipamientos, vías públicas o espacios libres.
En su lugar habrían de beneficiarse de la nueva edificabilidad los vecinos que compraron las viviendas, que son los actuales propietarios del suelo en sustitución de los que se las vendieron, y que se ven privados de los equipamientos que van a albergar las nuevas viviendas, y perjudicados por la pérdida de valor de sus casas.
5) Conclusiones.
La revisión del PGOU es injusta, porque:1) carece de una justificación seria; 2) perjudica y discrimina a los vecinos de Salburua y Zabalgana; 3) segrega por razones económicas a la población de tales barrios; y 4) beneficia injustificadamente a los antiguos propietarios de suelo.
